{"id":653,"date":"2025-06-16T18:27:03","date_gmt":"2025-06-16T22:27:03","guid":{"rendered":"https:\/\/lares.cl\/blog\/?p=653"},"modified":"2026-03-27T03:33:42","modified_gmt":"2026-03-27T06:33:42","slug":"comofiltramoslosproyectos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lares.cl\/blog\/comofiltramoslosproyectos\/","title":{"rendered":"Solo sobreviven los buenos: nuestro sistema para evaluar y filtrar proyectos"},"content":{"rendered":"<div id=\"bsf_rt_marker\"><\/div>\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el mundo inmobiliario <strong>no existe una f\u00f3rmula \u00fanica para el \u00e9xito<\/strong>. Cada proyecto tiene caracter\u00edsticas propias: ubicaci\u00f3n, tipo de desarrollo, mercado objetivo, equipo ejecutor, plazos, normativas\u2026 y una larga lista de factores que pueden jugar a favor o en contra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por eso, en Lares nos tomamos muy en serio la <strong>evaluaci\u00f3n de riesgos<\/strong>. Entendemos que una buena oportunidad no es solo aquella que promete alta rentabilidad, sino la que minimiza la probabilidad de problemas durante su ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cada proyecto inmobiliario es \u00fanico: presenta distintas fortalezas, desaf\u00edos y se inserta en contextos de mercado diversos. Por eso desarrollamos un sistema de evaluaci\u00f3n multifactorial que nos permite identificar y ponderar los principales elementos que influyen en el \u00e9xito de una inversi\u00f3n. A cada uno le asignamos una puntuaci\u00f3n estandarizada, y el promedio de estas calificaciones construye nuestro <strong>Indicador de Riesgo<\/strong>, una herramienta clave para tomar decisiones informadas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Rentabilidad real, sin ilusiones<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un aspecto central en nuestras evaluaciones es que <strong>nunca consideramos plusval\u00eda futura<\/strong> en los c\u00e1lculos de rentabilidad. Asumimos que la plusval\u00eda es cero.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esto nos obliga a enfocarnos en proyectos cuya rentabilidad proviene exclusivamente de su estructura, ejecuci\u00f3n y valor agregado real: <strong>comprar bien, construir con eficiencia, mejorar o transformar<\/strong>. No apostamos a que el mercado suba solo, porque lamentablemente no siempre lo hace.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00c9xito demostrable, de nuevo&#8230; sin ilusiones<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno de los pilares de nuestras evaluaciones es invertir solo en mercados consolidados o en crecimiento, siempre con <strong>casos de \u00e9xito reales como referencia<\/strong>. Es fundamental que existan antecedentes concretos \u2014precios reales de venta o arriendo\u2014 que respalden la viabilidad del proyecto.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfPor qu\u00e9?<\/strong> Porque el Excel lo aguanta todo. Ser pionero en un mercado puede sonar atractivo, pero implica demasiadas suposiciones y riesgos dif\u00edciles de justificar. Por eso, antes de invertir, estudiamos en profundidad el mercado local de cada proyecto, revisamos \u00e9xitos, fracasos, y solo as\u00ed estimamos uno de los factores m\u00e1s cr\u00edticos del negocio inmobiliario: <strong>el precio de venta esperado<\/strong>, sin plusval\u00eda ni proyecciones sin fundamento.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfC\u00f3mo funciona nuestro indicador?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Lares asignamos una puntuaci\u00f3n de <strong>1 a 5<\/strong> a cada una de las dimensiones que impactan el desarrollo de un proyecto. Mientras <strong>m\u00e1s alto sea el puntaje<\/strong>, <strong>mejor evaluada estar\u00e1 esa dimensi\u00f3n<\/strong>.<br>Por ejemplo, una puntuaci\u00f3n de <strong>5 en experiencia del desarrollador<\/strong> indica una trayectoria s\u00f3lida y comprobada en proyectos similares.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Evaluamos cada proyecto en <strong>cinco dimensiones clave<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Garant\u00edas<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Experiencia del desarrollador<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mercado<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Sustento financiero<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contexto legal y regulatorio<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Algo que gr\u00e1ficamente se ve de esta forma:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"569\" src=\"https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-1024x569.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-658\" srcset=\"https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-1024x569.png 1024w, https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-300x167.png 300w, https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-768x427.png 768w, https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-1536x854.png 1536w, https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image.png 1875w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A partir de estas evaluaciones, calculamos el <strong>riesgo del proyecto<\/strong> usando la siguiente f\u00f3rmula:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\ud83d\udd22 <strong>Riesgo del proyecto = 6 \u2013 Promedio ponderado de las 5 dimensiones<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Ejemplos:<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Si el promedio ponderado es <strong>5<\/strong> (valor m\u00e1s alto), el riesgo es: <strong>6 \u2013 5 = 1 \u2192 Muy bajo riesgo<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Si el promedio ponderado es <strong>1<\/strong> (valor m\u00e1s bajo), el riesgo es: <strong>6 \u2013 1 = 5 \u2192 Muy alto riesgo<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Escala de riesgo resultante:<\/h4>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"289\" src=\"https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Rango-de-riesgo-inmobiliario.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-659\" srcset=\"https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Rango-de-riesgo-inmobiliario.png 1024w, https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Rango-de-riesgo-inmobiliario-300x85.png 300w, https:\/\/lares.cl\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/Rango-de-riesgo-inmobiliario-768x217.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Una regla clave: ninguna dimensi\u00f3n puede ser de alto riesgo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aunque el indicador final se construye como un promedio ponderado, <strong>no aceptamos proyectos en los que alguna de las dimensiones evaluadas sea de alto riesgo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esto refleja un principio fundamental: <strong>una sola arista cr\u00edtica puede comprometer todo el proyecto<\/strong>.<br>Por ejemplo, si un proyecto tiene excelente rentabilidad y ubicaci\u00f3n, pero carece de garant\u00edas reales o presenta un riesgo legal evidente, queda descartado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Recuerdo de un caso muy claro: un proyecto de parcelas en Uruguay. En el papel, 4 de 5 indicadores de riesgo eran perfectos. Pero al analizar el mercado, vimos que los precios propuestos duplicaban los pocos referentes disponibles. No dudamos: decidimos no financiarlo. Con los precios reales del mercado, ese proyecto llevaba directo a p\u00e9rdidas. Y nosotros <strong>evitamos a toda costa, poner en riesgo el capital de nuestros inversionistas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta exigencia refuerza nuestro compromiso con proyectos s\u00f3lidos, con fundamentos claros y protegidos desde todos los \u00e1ngulos relevantes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Los cinco factores que evaluamos<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. Garant\u00edas<\/strong><br>Evaluamos si el financiamiento est\u00e1 respaldado por activos s\u00f3lidos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>5: La propiedad fue adquirida a un 80% o menos del valor de tasaci\u00f3n. En el caso de pr\u00e9stamos debe ser igual o menor al 65% del valor comercial o tasado de la propiedad.<\/li>\n\n\n\n<li>3: El valor de la garant\u00eda es similar al monto solicitado.<\/li>\n\n\n\n<li>1: La propiedad adquirida fue adquirida sobre el valor de tasaci\u00f3n. En el caso de pr\u00e9stamos, este supera el valor de la propiedad ofrecida como respaldo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Experiencia del desarrollador<\/strong><br>Consideramos su trayectoria en proyectos similares:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>5: M\u00e1s de dos proyectos similares exitosos.<\/li>\n\n\n\n<li>3: Un proyecto similar realizado.<\/li>\n\n\n\n<li>1: Sin experiencia previa en este tipo de proyectos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>3. Mercado<\/strong><br>Analizamos la demanda y referencias concretas en el entorno del proyecto:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>5: Mercado activo, con alta rotaci\u00f3n y m\u00faltiples referentes recientes.<\/li>\n\n\n\n<li>3: Mercado emergente, con pocos referentes (menos de 3 en 3 a\u00f1os).<\/li>\n\n\n\n<li>1: Sin referentes claros o con historial de baja liquidez.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>4. Sustento financiero<\/strong><br>Revisamos si el proyecto tiene rentabilidad positiva demostrable, sin depender de proyecciones especulativas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>5: Rentabilidad basada en valores de venta reales y actuales.<\/li>\n\n\n\n<li>3: Rentabilidad marginal que incluye aumentos proyectados sin respaldo s\u00f3lido.<\/li>\n\n\n\n<li>1: Rentabilidad basada en supuestos no fundamentados (como plusval\u00eda esperada).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>5. Contexto legal y regulatorio<\/strong><br>Evaluamos si la propiedad tiene sus t\u00edtulos en orden, si el proyecto se ajusta a la normativa vigente y cu\u00e1l es su exposici\u00f3n a cambios normativos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>5: Cumplimiento total, con t\u00edtulos en orden y sin cambios proyectados que afecten el desarrollo.<\/li>\n\n\n\n<li>3: T\u00edtulos con problemas subsanables o cambios normativos confirmados pero abordables.<\/li>\n\n\n\n<li>1: T\u00edtulos con problemas no subsanables o cambios legales durante el per\u00edodo de ejecuci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfPor qu\u00e9 usamos este indicador?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Porque creemos que invertir no es apostar.<br>Este indicador nos permite <strong>anticipar riesgos<\/strong> y distinguir entre una buena oportunidad a una que solo lo parece. As\u00ed, priorizamos proyectos bien estructurados, con condiciones claras, responsables y con alta probabilidad de \u00e9xito.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Lares, <strong>la rentabilidad no se basa en promesas<\/strong>, sino en proyectos con fundamentos reales. Y este indicador es una de las herramientas que nos permite mantener ese est\u00e1ndar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En el mundo inmobiliario no existe una f\u00f3rmula \u00fanica para el \u00e9xito. 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