{"id":924,"date":"2026-10-16T18:08:19","date_gmt":"2026-10-16T21:08:19","guid":{"rendered":"https:\/\/lares.cl\/blog\/?p=924"},"modified":"2026-10-16T18:14:14","modified_gmt":"2026-10-16T21:14:14","slug":"por-que-subio-precio-vivienda-chile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lares.cl\/blog\/por-que-subio-precio-vivienda-chile\/","title":{"rendered":"\ud83c\udfd7\ufe0f El precio de la vivienda se duplic\u00f3 en 11 a\u00f1os y lleva 5 sin moverse (las dos cosas tienen explicaci\u00f3n)"},"content":{"rendered":"
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Entre 2010 y 2026 el precio de la vivienda en Chile subi\u00f3 111% por sobre la inflaci\u00f3n. Los sueldos, 35%<\/a>. Casi toda esa brecha se abri\u00f3 antes de 2022; desde entonces el precio dej\u00f3 de subir, pero se qued\u00f3 arriba. Esta nota explica por qu\u00e9 pasaron las dos cosas.<\/p>\n\n\n\n

El precio de la vivienda subi\u00f3 tanto en Chile porque entre 2010 y 2021 la demanda creci\u00f3 mucho m\u00e1s r\u00e1pido que el suelo disponible para construir: cr\u00e9dito barato, la vivienda convertida en inversi\u00f3n y hogares m\u00e1s chicos empujaron la compra, mientras los planes reguladores restring\u00edan cu\u00e1nto se pod\u00eda edificar. Desde 2022 la demanda se fren\u00f3 por las tasas, pero los precios no bajaron porque tambi\u00e9n se fren\u00f3 la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\ud83d\udcc8 \u00bfQu\u00e9 pas\u00f3 entre 2010 y 2021?<\/h2>\n\n\n\n

Tres cosas al mismo tiempo, todas del lado de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Primero, el cr\u00e9dito. La tasa hipotecaria promedio lleg\u00f3 a 1,99% en noviembre de 2019, con plazos de 30 a\u00f1os. Cuando la cuota baja, la gente no ahorra la diferencia: compra una casa m\u00e1s cara. Y como todos pod\u00edan pagar un poco m\u00e1s, el mercado se fue ajustando al alza a\u00f1o tras a\u00f1o, subiendo los precios. Cada baja de tasa se transform\u00f3 en un reajuste hacia arriba: el comprador pagaba el mismo dividendo por una propiedad cada vez m\u00e1s cara. (Si tienes un cr\u00e9dito de esa \u00e9poca, esta nota<\/a> te explica por qu\u00e9 prepagarlo rinde tanto).<\/p>\n\n\n\n

Segundo, la vivienda se volvi\u00f3 una inversi\u00f3n al alcance de muchos. Con tasas bajas y pie de 10% o 20%, comprar un departamento para arrendar dej\u00f3 de ser cosa de gente con capital y se convirti\u00f3 en el plan de miles de personas con sueldo y acceso a cr\u00e9dito. El “multiinversionista” es de esos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Tercero, la demograf\u00eda: los hogares se achicaron y la ola migratoria de 2015\u20132019 se concentr\u00f3 en pocas comunas. M\u00e1s hogares compitiendo por las mismas viviendas.<\/p>\n\n\n\n

\ud83e\uddf1 \u00bfY por qu\u00e9 la oferta no sigui\u00f3 el ritmo?<\/h2>\n\n\n\n

Porque el suelo donde se pod\u00eda construir se fue achicando por norma. La C\u00e1mara Chilena de la Construcci\u00f3n ubica en 2013 el congelamiento de planes reguladores que fren\u00f3 la densificaci\u00f3n. Colliers calcula que solo los cambios normativos encarecieron las viviendas de Santiago entre 5% y 9% seg\u00fan el sector, y que en total la regulaci\u00f3n, los permisos y las pol\u00edticas p\u00fablicas suman un sobrecosto de 32,7%.<\/p>\n\n\n\n

Un ejemplo concreto: los planes reguladores fijan la densidad en habitantes por hect\u00e1rea, y para convertir eso en viviendas la OGUC obliga a suponer 4 personas por casa. El Censo 2024 dice que el hogar promedio tiene 2,8. Un terreno de una hect\u00e1rea con densidad de 400 habitantes permite 100 viviendas, que en la vida real alojan a 280 personas. El 30% del terreno queda desaprovechado por decreto, y ese suelo se reparte entre menos departamentos, as\u00ed que cada uno sale m\u00e1s caro.<\/p>\n\n\n\n

S\u00famale la eliminaci\u00f3n del cr\u00e9dito especial de IVA a la construcci\u00f3n en 2016 y normativas t\u00e9rmicas y s\u00edsmicas cada vez m\u00e1s exigentes. Todo leg\u00edtimo, todo con costo.<\/p>\n\n\n\n

\"Gr\u00e1fico
Precio real de la vivienda en Chile. \u00cdndice de Precios de Vivienda (IPV) del Banco Central, en UF, base 100 = primer trimestre de 2010. Peak en el cuarto trimestre de 2021.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

\ud83d\uded1 \u00bfPor qu\u00e9 se detuvo el alza en 2022?<\/h2>\n\n\n\n

Y entonces la pel\u00edcula se dio vuelta: se cay\u00f3 la demanda. La tasa hipotecaria pas\u00f3 de 1,99% en 2019 a 5,21% en diciembre de 2023. En plata: si en 2019 un cr\u00e9dito a 30 a\u00f1os te dejaba un dividendo de $500.000, ese mismo cr\u00e9dito, por la misma vivienda, en 2023 costaba $736.000 al mes. Un 47% m\u00e1s de cuota sin que el precio de la casa se moviera un peso. \ud83e\udd2f Y el IPV, que se mide en UF, s\u00ed lo registr\u00f3: el precio real cay\u00f3 7,5% entre fines de 2021 y comienzos de 2023.<\/p>\n\n\n\n

Pero no sigui\u00f3 cayendo. Del lado de los costos, la pandemia par\u00f3 f\u00e1bricas, dispar\u00f3 los fletes mar\u00edtimos y, en Chile, los retiros de fondos de pensiones inflaron la demanda por materiales: a octubre de 2021 el hormig\u00f3n sub\u00eda 46% anual y el acero 43%. Cuando la log\u00edstica se normaliz\u00f3, los costos dejaron de subir, pero no bajaron.<\/p>\n\n\n\n

Y del lado de la oferta futura, la construcci\u00f3n se fren\u00f3 en seco. En 2025 se aprobaron permisos para 69.058 viviendas, 47,7% bajo el promedio de 2000\u20132024, con un stock de 105 mil unidades sin vender. Con menos proyectos nuevos, los que existen no tienen apuro por bajar el precio de lista: ajustan con descuentos, meses de venta y stock varado.<\/p>\n\n\n\n

Resultado: en 2026 el precio real volvi\u00f3 al nivel de 2021. Dej\u00f3 de subir, pero se qued\u00f3 al doble de 2010.<\/p>\n\n\n\n

\u2696\ufe0f \u00bfEscasez de suelo o bodegaje de terrenos?<\/h2>\n\n\n\n

Aqu\u00ed el debate tiene dos lados y ninguno est\u00e1 resuelto.<\/p>\n\n\n\n

La industria (la CChC, consultoras como Colliers) dice que el problema es la norma: hay suelo, pero no se deja construir. Investigadores del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Cat\u00f3lica responden que cuando Chile liberaliz\u00f3 el l\u00edmite urbano en 1979, los precios del suelo no bajaron: subieron, porque grandes operadores hicieron bodegaje de terrenos (lo que en el debate se llama acaparamiento): compraron mucho m\u00e1s suelo del que iban a construir y lo fueron vendiendo de a poco, a su ritmo y a su precio.<\/p>\n\n\n\n

Nuestra lectura, desde el negocio, es que las dos cosas pasan al mismo tiempo. La restricci\u00f3n normativa crea la renta del suelo, y el bodegaje la captura. Por eso el Ministerio de Vivienda, que acaba de tramitar el cambio de 4 a 2 habitantes por vivienda, proyecta bajas de hasta 15% en viviendas nuevas, pero cu\u00e1nto de eso llega al comprador depende de qui\u00e9n tenga el terreno.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY esto es buena o mala noticia para quien invierte? Depende de a qu\u00e9 le apostaba. Comprar esperando que la propiedad suba sola nunca debi\u00f3 ser una estrategia, y el mercado acaba de dar cinco a\u00f1os de prueba. Pero un promedio plano esconde de todo: hay inversiones inmobiliarias extremadamente rentables y otras no tanto, y siguen existiendo las primeras, para quien sabe buscar y conoce el mercado. Lo que no cambi\u00f3 es lo dem\u00e1s: la gente sigue necesitando d\u00f3nde vivir, los arriendos se siguen pagando y una propiedad sigue siendo un activo real que respalda la inversi\u00f3n. De c\u00f3mo se eval\u00faa eso hablamos en esta nota<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\ud83d\udc40 En resumen<\/h2>\n\n\n\n

La vivienda se duplic\u00f3 en t\u00e9rminos reales entre 2010 y 2021 por cr\u00e9dito barato, demanda de inversi\u00f3n y un suelo cada vez m\u00e1s restringido. Desde 2022 la demanda se fren\u00f3, el precio baj\u00f3 un poco en UF y luego se qued\u00f3 donde estaba, porque tambi\u00e9n se fren\u00f3 la construcci\u00f3n. La brecha con los sueldos no se abre m\u00e1s, pero tampoco se cierra.<\/p>\n\n\n\n

Y t\u00fa, \u00bfen qu\u00e9 a\u00f1o compraste, o en qu\u00e9 a\u00f1o te quedaste esperando que bajara?<\/p>\n\n\n\n

Preguntas frecuentes<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfPor qu\u00e9 subi\u00f3 tanto el precio de la vivienda en Chile?<\/strong>

Entre 2010 y 2021, por cr\u00e9dito barato a 30 a\u00f1os, compra de viviendas como inversi\u00f3n y planes reguladores que restringieron el suelo edificable. Desde 2022 el precio dej\u00f3 de subir, pero no baj\u00f3, porque tambi\u00e9n cay\u00f3 la construcci\u00f3n.<\/p> <\/div>

\u00bfQu\u00e9 es el IPV del Banco Central?<\/strong>

El \u00cdndice de Precios de Vivienda lo elabora el Banco Central de Chile desde 2014 con las compraventas reales declaradas al SII. Se mide en UF, as\u00ed que descuenta la inflaci\u00f3n, y distingue casas, departamentos, viviendas nuevas y usadas.<\/p> <\/div>

\u00bfCu\u00e1nto subi\u00f3 la vivienda respecto a los sueldos?<\/strong>

Seg\u00fan la Asociaci\u00f3n de Bancos (ABIF), entre 2010 y 2026 el precio de la vivienda subi\u00f3 111% real y las remuneraciones 35%. El dividendo de una misma vivienda pas\u00f3 de 25% del ingreso l\u00edquido a 37,5%.<\/p> <\/div>

\u00bfVan a bajar los precios de las viviendas?<\/strong>

En UF cayeron 7,5% entre 2021 y 2023 y en 2026 recuperaron el nivel de 2021. Con permisos de edificaci\u00f3n en m\u00ednimos hist\u00f3ricos, la oferta futura es baja y eso sostiene los precios. Hoy el acceso depende m\u00e1s de la tasa que del precio: por la misma vivienda, la cuota subi\u00f3 47% entre 2019 y 2023.<\/p> <\/div> <\/div>\n\n\n\n

Fuentes<\/h2>\n\n\n\n