En 5 años, los gastos comunes en algunas comunas de Santiago subieron casi un 50%. Y todo indica que el ajuste de precios aún no termina. Te explicamos por qué.
Si vives en un departamento, probablemente lo notaste antes que cualquier estudio: el gasto común ya no es ese ítem chico al lado del arriendo. En muchos edificios de Santiago ya supera con creces a los servicios básicos, al supermercado de la semana, e incluso llega a ser casi la mitad del arriendo.
Y no es percepción. En las comunas del sector oriente, los gastos comunes pasaron de esto, en 5 años:
Y eso es solo el promedio. En algunos edificios específicos del sector oriente, un departamento de dos dormitorios ya paga más de un millón y medio de pesos mensuales solo de gastos comunes. 🤯
Pero el alza no es exclusiva del sector oriente. Solo en el último año:
- La Reina subió 27% en 12 meses.
- Estación Central y Ñuñoa subieron hasta 13% en departamentos de un dormitorio.
- Concón lidera regiones con +19% solo en 2025.
La pregunta es: ¿qué está empujando este costo hacia arriba? Y, más importante, ¿va a parar?
¿Por qué han subido tanto? 🔍
No hay una sola causa. Son cinco factores que se han ido sumando al mismo tiempo. Por eso ha sido tan difícil contenerlos.
1. El sueldo mínimo se disparó 💰
Entre el 50% y el 60% de un gasto común son sueldos: conserjes, guardias, aseo, administración. Es por lejos el ítem más pesado.
Y el sueldo mínimo pasó de $301.000 en 2019 a $539.000 en enero 2026. Eso es +79% en 7 años. Solo este factor, sin que pase nada más, explica una parte enorme del alza.
💡 Un edificio que gastaba $1,2 millones mensuales en remuneraciones en 2019, hoy gasta más de $2,1 millones. Esa diferencia se prorratea entre los departamentos y aparece directo en tu boleta.
2. El “tarifazo” eléctrico ⚡
Las tarifas eléctricas estaban congeladas desde 2019. ¿Por qué? Porque después del estallido social, el gobierno aprobó una ley para evitar alzas bruscas en las cuentas de luz. Pero ese congelamiento no era gratis: alguien tenía que pagarlo después.
Ese “después” empezó en julio de 2024. Las cuentas eléctricas a nivel nacional acumulan un alza de alrededor de 55%, con escalones hasta enero de 2025. Y el plan de descongelamiento sigue hasta 2032.
¿Cómo le pega esto a un edificio? La electricidad de áreas comunes — pasillos, ascensores, bombas de agua, iluminación exterior, calefacción central — se paga con el gasto común. En edificios con calefacción y agua caliente central, este ítem puede llegar a representar la mitad del gasto común en invierno.
3. La Ley de 40 horas ⏱️
La reducción de jornada empezó en 2024 (de 45 a 44 horas), pasó a 42 horas en abril de 2026, y llegará a 40 horas en 2028.
El problema es simple: los conserjes trabajan en turnos 24/7. Si cada uno trabaja menos horas, las opciones son:
- Pagar más horas extras al mismo personal.
- Contratar un conserje adicional para cubrir los turnos.
Las dos cuestan plata. Y la fase final de la ley — el paso de 42 a 40 horas — todavía no llega. Eso significa que lo más caro de este factor aún está por venir.
4. Seguridad: el gasto silencioso 🔐
Después de 2020, muchos edificios reforzaron seguridad: cámaras con inteligencia artificial, controles de acceso, más guardias, sistemas de monitoreo. No son inversiones que se hacen una vez y se olvidan — son contratos mensuales que se quedan para siempre en el gasto común.
Por eso comunas como Estación Central o Santiago Centro están entre las que más subieron en términos relativos: la inseguridad obligó a robustecer la operación de los edificios.
5. La UF y los contratos indexados 📊
Casi todos los contratos importantes de un edificio están en UF: mantención de ascensores, seguros obligatorios, contratos con proveedores, hidropacks. La UF acaba de pasar los $40.000. Y como sube con la inflación, esos contratos se reajustan automáticamente cada mes. Es un alza silenciosa, pero constante.
¿Seguirán subiendo? 🔮
RESPUESTA CORTA: SÍ, Y POR BASTANTE TIEMPO MÁS.
La mala noticia es que ninguno de los cinco factores anteriores está dando vuelta. Al contrario: la mayoría tiene escalas pendientes en los próximos años.
- El sueldo mínimo se reajusta automáticamente por IPC cada enero. Es ley.
- La Ley de 40 horas llega a su etapa final en 2028. Falta el escalón más caro.
- Las tarifas eléctricas tienen un plan de alzas escalonadas hasta 2032.
- El diésel tuvo alzas fuertes en 2026, lo que encarece los grupos electrógenos y a los proveedores que después trasladan el costo al edificio.
- La UF seguirá subiendo mientras haya inflación, y con ella los contratos a largo plazo.
Estimaciones del sector indican que en los próximos dos años, el ítem energético por sí solo podría empujar un alza adicional de hasta 20% en el gasto común. Y eso sin sumar el efecto pleno de la jornada de 40 horas.
🌱 La única luz al final del túnel: a partir de 2027 podría empezar a notarse el efecto de la matriz renovable sobre las tarifas eléctricas. Pero eso aún es una promesa, no un dato. Mientras tanto, la curva sigue subiendo.
¿Qué hacer con esto si estás invirtiendo? 💡
Los gastos comunes ya no son un detalle decorativo del análisis. Son una variable estructural que afecta directo la rentabilidad de cualquier propiedad. Por dos razones:
- Aunque los pague el arrendatario, cuando suben demasiado afectan cuánto está dispuesto a pagar de arriendo. Un departamento con $200.000 de gastos comunes compite en desventaja con otro similar que tiene $80.000.
- Los meses sin arrendar duelen más. Si tu departamento queda vacío, los gastos comunes te los comes tú. En un edificio con $300.000 de gasto común, eso es una pérdida real cada mes.
EL PUNTO QUE IMPORTA
En la última década, los gastos comunes subieron más rápido que los arriendos. Eso significa que en muchos proyectos en altura con muchas amenidades, la rentabilidad neta es menor de lo que sugiere la pura cifra del arriendo. Antes de comprar, pide los gastos comunes históricos del edificio — no solo el del último mes, sino de los últimos 3 años. Si vienen subiendo más rápido que la inflación, lo seguirán haciendo, y eso impactará tu rentabilidad futura.
Invertir bien en propiedad ya no es solo elegir bien la ubicación. Es entender la estructura completa de costos como negocio. Y los gastos comunes, hoy más que nunca, son parte central de esa ecuación. 👀