El sector inmobiliario chino, el más grande del mundo, se ha “inflado” artificialmente durante décadas. Hoy ha llegado a cifras inimaginables: 65 millones de viviendas vacías, aproximadamente el 22% de su mercado inmobiliario, lo que equivale a que cada chileno tuviera tres casas desocupadas.
Pero… ¿Cómo se “infla” un sector inmobiliario y para qué?
Cuando se habla de inflar un mercado, se refiere a que la oferta y la demanda están desconectadas, y que artificialmente una de las dos crece sin responder necesariamente a la otra. En este caso, la oferta creció tanto que se llegó al extremo de tener 65 millones de propiedades sin vender ni ocupar.
Ciudades enteras, como Kangbashi en la región de Ordos, se construyeron con la idea de albergar a millones de personas. Sin embargo, hoy lucen como verdaderas ciudades fantasma, con torres de departamentos vacíos y calles desiertas. Otro ejemplo es el colapso de gigantes inmobiliarios como Evergrande, que en su apogeo llegó a ser uno de los desarrolladores más grandes del mundo, pero que ahora enfrenta deudas colosales y demandas de compradores que invirtieron en propiedades que nunca se terminaron. Este desbalance entre oferta y demanda no solo generó una sobre construcción masiva, sino también una pérdida de confianza en el sector inmobiliario, afectando directamente a la economía china.
Kangbashi Ghost Town – Hay incluso tours guiados a la ciudad “fantasma”
Las causas del colapso inmobiliario en China
Este fenómeno se explica principalmente por tres factores:
- Sobre Construcción: Impulsada por la inversión en bienes raíces como un motor económico.
- Especulación inmobiliaria: Muchos inversionistas adquirieron propiedades esperando arriendos y plusvalías.
- Desaceleración económica: Cada vez hay menos personas con la capacidad de comprar propiedades.
Aunque algunas medidas de incentivo al sector inmobiliario son positivas —como fomentar la construcción para suplir la necesidad de viviendas y generar empleos—, en el caso de China, estos factores llevaron a un desbalance desproporcionado.
¿Podría ocurrir algo similar en Chile?
A nivel país es muy difícil, pero ojo, ya hemos visto situaciones similares, aunque en menor escala. Por ejemplo, en comunas como Santiago Centro y Estación Central, la sobreconstrucción dio origen a una sobreoferta que derivó en los llamados guetos verticales. La caída de precios por la sobreoferta, sumada a factores como la delincuencia y la desaceleración económica, ha reducido los valores de arriendo, aumentado la vacancia y afectado las compras como inversión (comprar para arrendar).
Hoy en día, en estas comunas, los arriendos y los precios de venta siguen a la baja por los mismos motivos.
Chile vs. China: diferencias clave
Es muy poco probable que Chile llegue a un extremo como el de China, y esto se debe a varias razones:
- Tamaño del mercado: Nuestro mercado inmobiliario es mucho más pequeño y controlado.
- Regulación financiera: El acceso a créditos hipotecarios y a la construcción está más restringido, lo que evita la creación de un sobrestock masivo.
- Capacidad de ajuste: Las crisis en el mercado chileno tienden a ajustarse rápidamente, limitando los excesos y volviendo a un equilibrio.
En definitiva, comparar Chile con China es como comparar una pecera con una piscina: es mucho más fácil identificar y corregir los problemas en un mercado pequeño y regulado.
Yo creo que en Chile la situación es inversa a la de China, dado que producto de la inmigración ilegal a la cual estamos siendo objeto, requerirá de: 1. Tomar medidas drásticas de deportación o, 2. Ser equivocadamente “generosos” y regularizarlos a todos, con altísimo riesgo al país que eso significará.
Dicho lo anterior, actualmente existe un déficit importante de viviendas, sumado a la precaria economía en la que nos encontramos, producto de las erróneas políticas económicas de este gobierno, generarán un colapso social a mediano plazo. Esto nos dejará en una situación similar a China, pero a la inversa.
Saludos…