En el mundo inmobiliario no existe una fórmula única para el éxito. Cada proyecto tiene características propias: ubicación, tipo de desarrollo, mercado objetivo, equipo ejecutor, plazos, normativas… y una larga lista de factores que pueden jugar a favor o en contra.
Por eso, en Lares nos tomamos muy en serio la evaluación de riesgos. Entendemos que una buena oportunidad no es solo aquella que promete alta rentabilidad, sino la que minimiza la probabilidad de problemas durante su ejecución.
Cada proyecto inmobiliario es único: presenta distintas fortalezas, desafíos y se inserta en contextos de mercado diversos. Por eso desarrollamos un sistema de evaluación multifactorial que nos permite identificar y ponderar los principales elementos que influyen en el éxito de una inversión. A cada uno le asignamos una puntuación estandarizada, y el promedio de estas calificaciones construye nuestro Indicador de Riesgo, una herramienta clave para tomar decisiones informadas.
Rentabilidad real, sin ilusiones
Un aspecto central en nuestras evaluaciones es que nunca consideramos plusvalía futura en los cálculos de rentabilidad. Asumimos que la plusvalía es cero.
Esto nos obliga a enfocarnos en proyectos cuya rentabilidad proviene exclusivamente de su estructura, ejecución y valor agregado real: comprar bien, construir con eficiencia, mejorar o transformar. No apostamos a que el mercado suba solo, porque lamentablemente no siempre lo hace.
Éxito demostrable, de nuevo… sin ilusiones
Uno de los pilares de nuestras evaluaciones es invertir solo en mercados consolidados o en crecimiento, siempre con casos de éxito reales como referencia. Es fundamental que existan antecedentes concretos —precios reales de venta o arriendo— que respalden la viabilidad del proyecto.
¿Por qué? Porque el Excel lo aguanta todo. Ser pionero en un mercado puede sonar atractivo, pero implica demasiadas suposiciones y riesgos difíciles de justificar. Por eso, antes de invertir, estudiamos en profundidad el mercado local de cada proyecto, revisamos éxitos, fracasos, y solo así estimamos uno de los factores más críticos del negocio inmobiliario: el precio de venta esperado, sin plusvalía ni proyecciones sin fundamento.
¿Cómo funciona nuestro indicador?
En Lares asignamos una puntuación de 1 a 5 a cada una de las dimensiones que impactan el desarrollo de un proyecto. Mientras más alto sea el puntaje, mejor evaluada estará esa dimensión.
Por ejemplo, una puntuación de 5 en experiencia del desarrollador indica una trayectoria sólida y comprobada en proyectos similares.
Evaluamos cada proyecto en cinco dimensiones clave:
- Garantías
- Experiencia del desarrollador
- Mercado
- Sustento financiero
- Contexto legal y regulatorio
Algo que gráficamente se ve de esta forma:
A partir de estas evaluaciones, calculamos el riesgo del proyecto usando la siguiente fórmula:
🔢 Riesgo del proyecto = 6 – Promedio ponderado de las 5 dimensiones
Ejemplos:
- Si el promedio ponderado es 5 (valor más alto), el riesgo es: 6 – 5 = 1 → Muy bajo riesgo
- Si el promedio ponderado es 1 (valor más bajo), el riesgo es: 6 – 1 = 5 → Muy alto riesgo
Escala de riesgo resultante:
Una regla clave: ninguna dimensión puede ser de alto riesgo
Aunque el indicador final se construye como un promedio ponderado, no aceptamos proyectos en los que alguna de las dimensiones evaluadas sea de alto riesgo.
Esto refleja un principio fundamental: una sola arista crítica puede comprometer todo el proyecto.
Por ejemplo, si un proyecto tiene excelente rentabilidad y ubicación, pero carece de garantías reales o presenta un riesgo legal evidente, queda descartado.
Recuerdo de un caso muy claro: un proyecto de parcelas en Uruguay. En el papel, 4 de 5 indicadores de riesgo eran perfectos. Pero al analizar el mercado, vimos que los precios propuestos duplicaban los pocos referentes disponibles. No dudamos: decidimos no financiarlo. Con los precios reales del mercado, ese proyecto llevaba directo a pérdidas. Y nosotros evitamos a toda costa, poner en riesgo el capital de nuestros inversionistas.
Esta exigencia refuerza nuestro compromiso con proyectos sólidos, con fundamentos claros y protegidos desde todos los ángulos relevantes.
Los cinco factores que evaluamos
1. Garantías
Evaluamos si el financiamiento está respaldado por activos sólidos:
- 5: La propiedad fue adquirida a un 80% o menos del valor de tasación. En el caso de préstamos debe ser igual o menor al 65% del valor comercial o tasado de la propiedad.
- 3: El valor de la garantía es similar al monto solicitado.
- 1: La propiedad adquirida fue adquirida sobre el valor de tasación. En el caso de préstamos, este supera el valor de la propiedad ofrecida como respaldo.
2. Experiencia del desarrollador
Consideramos su trayectoria en proyectos similares:
- 5: Más de dos proyectos similares exitosos.
- 3: Un proyecto similar realizado.
- 1: Sin experiencia previa en este tipo de proyectos.
3. Mercado
Analizamos la demanda y referencias concretas en el entorno del proyecto:
- 5: Mercado activo, con alta rotación y múltiples referentes recientes.
- 3: Mercado emergente, con pocos referentes (menos de 3 en 3 años).
- 1: Sin referentes claros o con historial de baja liquidez.
4. Sustento financiero
Revisamos si el proyecto tiene rentabilidad positiva demostrable, sin depender de proyecciones especulativas:
- 5: Rentabilidad basada en valores de venta reales y actuales.
- 3: Rentabilidad marginal que incluye aumentos proyectados sin respaldo sólido.
- 1: Rentabilidad basada en supuestos no fundamentados (como plusvalía esperada).
5. Contexto legal y regulatorio
Evaluamos si la propiedad tiene sus títulos en orden, si el proyecto se ajusta a la normativa vigente y cuál es su exposición a cambios normativos:
- 5: Cumplimiento total, con títulos en orden y sin cambios proyectados que afecten el desarrollo.
- 3: Títulos con problemas subsanables o cambios normativos confirmados pero abordables.
- 1: Títulos con problemas no subsanables o cambios legales durante el período de ejecución.
¿Por qué usamos este indicador?
Porque creemos que invertir no es apostar.
Este indicador nos permite anticipar riesgos y distinguir entre una buena oportunidad a una que solo lo parece. Así, priorizamos proyectos bien estructurados, con condiciones claras, responsables y con alta probabilidad de éxito.
En Lares, la rentabilidad no se basa en promesas, sino en proyectos con fundamentos reales. Y este indicador es una de las herramientas que nos permite mantener ese estándar.
