A fines de 2021, estábamos súper metidos en las remodelaciones y ventas de casas, sacándole el jugo a nuestro sistema que extrae todas las propiedades de los portales y las tasa. Con eso, sabíamos exactamente qué propiedades estaban caras, cuáles estaban a su precio y cuáles estaban ridículamente baratas. Así fue como encontramos una casa en Las Condes que estaba muy barata en comparación con otras de similar tamaño; en ese momento, era un 32% más barata que las alternativas similares. La razón de ese precio quedó clarísima después de la visita: la casa estaba hecha m#$%&%$#.
Por ese entonces, la plusvalía en el sector residencial era relativamente estable, casi predecible, aunque siempre variaba según el tipo de propiedad y la ubicación dentro de una misma comuna. Sin embargo, ojo con los que hablan de una “plusvalía fija”; confiar ciegamente en eso puede ser arriesgado. Aunque en el pasado haya mostrado cierta estabilidad, la plusvalía es variable, nada garantiza que esta tendencia se mantenga en el futuro, y eso podría afectar la rentabilidad esperada de un proyecto.
Por esto mismo, nunca hemos apostado a la plusvalía; es una decisión interna que hemos mantenido desde el inicio. Al evaluar cada proyecto, nos concentramos en su valor agregado, sin depender de una posible plusvalía. Si esta se da, ¡genial! Todos ganamos más. Pero si no, sigue siendo un negocio rentable por sí mismo.
El mercado cambió drásticamente con las nuevas condiciones de los créditos hipotecarios. Subieron el pie inicial de un 10% a un 20% (o incluso 30%), los plazos de pago bajaron de 35 a 25 años, y las tasas de interés subieron. En resumen, comprarse una casa o departamento se volvió mucho más complicado y caro. Esto le pegó fuerte al sector inmobiliario: menos gente podía comprar, pero como muchos seguían queriendo o necesitando vender, los precios empezaron a bajar.
En el caso de la propiedad que compramos, el ajuste fue tan drástico que la plusvalía se volvió negativa. Esto significa que, si hubiéramos comprado la misma casa en el momento en que la vendimos, nos habría salido más barata. A simple vista no parece un gran negocio, ¿no? ¡Pero lo fue! Y te cuento por qué.
Nosotros nunca apostamos a la plusvalía, porque sabemos que puede cambiar. Evaluamos cada proyecto por su valor agregado, sin contar con una posible plusvalía. Si hay, ¡genial! Todos ganamos más, pero si no, tampoco importa: sigue siendo un buen negocio.
En el caso específico de esta casa, aunque la plusvalía fue negativa, el proyecto fue rentable (aunque no excelente), gracias a la remodelación y la ampliación que hicimos. El cálculo era simple: construir un metro cuadrado costaba aproximadamente 25 UF, y al venderlo, podías sacarle hasta 60 UF. No había que ser un genio para darse cuenta de que, en ese momento y lugar, comprar, ampliar y vender era un buen negocio. Y en este proyecto ampliamos mucho.
