En los últimos años, la inversión en renta corta, especialmente a través de plataformas como Airbnb, ha llamado la atención de quienes buscan diversificar sus ingresos. Pero, ¿es tan buena como parece?
La respuesta rápida: depende. Por eso, en esta nota analizaremos los principales factores que pueden hacer que un arriendo por Airbnb sea un buen negocio.
La idea de comprar un departamento y generar ingresos arrendando por noche suena casi perfecta. Las tarifas diarias suelen ser más altas que un arriendo tradicional, hay una demanda constante (al menos en teoría) y, además, tienes la posibilidad de usarlo cuando quieras. Estos son algunos de los motivos por los que muchos inversionistas se sienten atraídos por este modelo.
Sin embargo, también hay detalles que a menudo se pasan por alto y pueden afectar la rentabilidad real de este tipo de inversión. En esta nota, revisaremos cuáles son esos factores y cómo pueden influir en los resultados financieros de un proyecto de renta corta.
La promesa vs. la realidad
Cuando se piensa en arrendar por Airbnb, es fácil imaginar ingresos regulares y un calendario lleno de reservas. Sin embargo, la realidad tiene sus matices:
🔹 Costos adicionales: El propietario deberá cubrir el costo de amoblar el espacio, además de los gastos mensuales como gastos comunes, luz, agua, gas, internet y TV cable. A esto se suman las comisiones de las plataformas, que representan un costo adicional en comparación con un arriendo tradicional. Todo eso suma y puede reducir significativamente las ganancias.
🔹 Gestión de las estadías: La administración del arriendo no termina con la publicación del anuncio. Hay que encargarse de la limpieza entre estadías y de la comunicación con los huéspedes, ofreciendo una atención similar a un servicio al cliente. Compatibilizar esto con un trabajo tradicional puede ser muy difícil. Existen empresas que gestionan estas tareas, pero cobran entre un 20% y 25% de las utilidades mensuales, un costo nada menor.
🔹 Creciente oferta: En algunas zonas, la cantidad de alojamientos en Airbnb ha crecido exponencialmente, con edificios enteros dedicados a esta actividad. Mientras más oferta haya, será más difícil mantener una alta ocupación y/o precios competitivos por noche. Destacar en un mercado saturado es un desafío cada vez mayor.
🔹 Estacionalidad: La ocupación no es uniforme durante el año. Hay temporadas altas con reservas constantes y épocas bajas en las que puede ser difícil llenar siquiera una noche. La ubicación es clave para mitigar este riesgo.
Estos puntos dejan claro que, aunque la renta corta tiene un potencial de ingresos atractivo, también presenta desafíos importantes que deben ser considerados antes de invertir.
Si me tiro a la piscina, ¿dónde me conviene comprar y arrendar?
Como en todo el mundo inmobiliario, la ubicación es clave. Para analizar las mejores alternativas, nos basamos en datos reales de mercado, utilizando la plataforma Airdna, que extrae y presenta indicadores clave sobre la oferta y demanda de Airbnb, como precio por noche y ocupación.
Para este análisis, seleccionamos cinco sectores de alta demanda en la Región Metropolitana, enfocándonos en departamentos con el mismo programa: 1 dormitorio y 1 baño.
Para estas cinco zonas, calculamos el ingreso mensual promedio esperado por los arriendos en Airbnb utilizando la siguiente fórmula:
(Precio promedio por noche) × (Porcentaje de ocupación) × (28 días).
Ojo que hasta ahora solo hemos hablado de ingresos, pero ¿qué pasa con la rentabilidad?
Para responder esta pregunta, no basta con conocer los ingresos proyectados, también debemos considerar cuánto cuestan estos departamentos y estimar todos los costos adicionales que mencionamos anteriormente, como gastos comunes, luz, agua, gas, internet y otros servicios.
Para calcular la rentabilidad, incluimos:
✅ Costos en gastos comunes (GGCC) de cada propiedad seleccionada.
✅ Insumos básicos: luz, agua, gas, internet y TV cable, utilizando valores referenciales de mercado.
Con toda esta información, calculamos la rentabilidad real en cada sector para un departamento tipo de 1 dormitorio y 1 baño.
Los resultados fueron contraintuitivos. Inicialmente, asumimos que los departamentos más baratos ofrecerían una mejor rentabilidad, ya que su menor costo de adquisición permitiría un retorno más alto en relación a la inversión. Sin embargo, para nuestra sorpresa, no fue así.
Al analizar los datos, nos dimos cuenta de que los sectores con precios más bajos no necesariamente tienen una alta demanda sostenida ni pueden mantener tarifas competitivas por noche. En cambio, en algunas zonas con valores de compra más elevados, la ocupación y el precio promedio por noche compensaban la inversión inicial, logrando una rentabilidad más atractiva en términos absolutos.
Este hallazgo refuerza la importancia de basarse en datos reales antes de tomar decisiones de inversión en renta corta. No siempre lo más barato es lo más rentable.
¿Entonces, de qué depende cuán rentable es mi Airbnb?
Si nos centramos únicamente en la renta a través de Airbnb, hay dos factores clave que determinan su rentabilidad: el precio de arriendo por noche y la ocupación. Ambos dependen de una serie de características de la propiedad, que detallamos a continuación en orden de importancia:
🔹 Ubicación: La cercanía a focos de atracción y movilización influye directamente en la demanda. Centros comerciales, parques y comercios de nicho son algunos de los puntos que más atraen a los huéspedes.
🔹 Ambiente: Los alojamientos con decoración atractiva y espacios bien diseñados tienen mejor acogida. Las propiedades que incluyen áreas de convivencia grupal y una estética “cool” suelen recibir mejores evaluaciones y más reservas.
🔹 Comodidades básicas: Contar con equipamiento esencial de calidad es un requisito fundamental para obtener buenas reseñas y captar la mayor cantidad de huéspedes. Algunos elementos imprescindibles incluyen:
✔️ Toallas para cada huésped.
✔️ Sábanas y ropa de cama de calidad.
✔️ Cojines de nivel hotelero.
✔️ Secador de pelo y plancha.
🔹 Comodidades complementarias: Las amenidades adicionales son un factor diferenciador que permite mejorar la ocupación y lograr un desempeño superior al promedio. Mientras más, mejor. Nos referimos a espacios como:
✔️ Piscina.
✔️ Gimnasio.
✔️ Jacuzzi o sauna.
✔️ Sala de cine.
Si bien estos elementos no son indispensables, marcan una gran diferencia en la experiencia del huésped y pueden influir en la tarifa por noche.
Lo que viene
En Lares, estamos estudiando a fondo este modelo para incluirlo en nuestro abanico de proyectos de inversión. En el proceso, hemos descubierto muchos aspectos clave que seguiremos compartiendo contigo.
En esta nota, hemos planteado las preguntas más importantes sobre la renta corta:
- ¿Cuál es realmente la rentabilidad de los arriendos?
- ¿Dónde conviene más invertir?
- ¿Qué factores influyen en la ocupación?
Además, analizamos la rentabilidad real de este tipo de negocio en departamentos de 1 dormitorio y 1 baño en distintas zonas de Santiago.
🔎 Nuestro siguiente paso: profundizar en los números, revisar casos reales y evaluar si realmente es posible crear un proyecto exitoso basado en renta corta.
📢 En el próximo blog, compartiremos nuestras conclusiones y los aprendizajes más relevantes de esta exploración. ¡Nos leemos pronto!
El factor que no podemos dejar fuera
Si queremos evaluar la renta corta como un negocio y no solo desde la perspectiva del arriendo, hay un aspecto fundamental que no podemos ignorar: la ganancia al momento de la venta.
Más allá del ingreso por Airbnb, un punto clave es cuánto se podrá ganar cuando llegue el momento de vender la propiedad, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta final.
Este factor puede marcar una diferencia importante en la rentabilidad total del proyecto, por lo que en nuestras próximas investigaciones también analizaremos el impacto del valor de reventa en este modelo de inversión.
