En nuestra búsqueda por identificar los sectores más rentables para Airbnb, nos encontramos con varias sorpresas. Muchas veces se asume que la llamada “renta corta” siempre será la mejor opción, pero ¿es realmente así? 🤔
Para hacer una comparación justa, analizamos las mismas zonas que estudiamos en nuestro blog anterior. Esta vez, seleccionamos cuatro sectores consolidados y de alto flujo en la Región Metropolitana: Escuela Militar, El Golf, Tobalaba y Lastarria. En estas ubicaciones, evaluamos departamentos de 1 dormitorio y 1 baño, considerando el precio promedio por noche y la ocupación esperada.
Con estos datos, ahora podemos responder una pregunta clave: ¿Es más rentable arrendar por Airbnb o año corrido? Los resultados nos sorprendieron. 📊
🛎️ ¿Es Airbnb siempre más rentable que la renta tradicional?
La respuesta no es tan simple como parece. Hay varios factores que pueden inclinar la balanza en una u otra dirección, y no todo es tan obvio como muchos piensan. Algunos puntos clave a considerar:
🔹 El esfuerzo que requiere: Administrar un Airbnb no es pasivo. Si lo gestionas tú mismo, debes encargarte de publicar el anuncio, responder consultas, coordinar check-ins y check-outs, manejar la limpieza y atender cualquier imprevisto. Si decides delegarlo, los costos de administración pueden reducir significativamente la rentabilidad.
🔹 Costos adicionales: A diferencia de un arriendo tradicional, donde el arrendatario cubre varios gastos, en Airbnb el dueño debe asumir costos que impactan directamente en la rentabilidad, como:
✔️ Gastos comunes del edificio.
✔️ Servicios básicos (agua, electricidad y gas).
✔️ WiFi y TV-Cable, esenciales para atraer huéspedes.
🔹 Cumplimiento tributario: Desde junio de 2020, los arriendos temporales amoblados están sujetos al pago de IVA (19%). Este impuesto no se calcula sobre el total del ingreso mensual, sino sobre una base ajustada: se descuenta un 11% del avalúo fiscal anual antes de aplicar el IVA. En las propiedades que analizamos, este impuesto varió entre 11% y 13% del ingreso mensual, dependiendo del avalúo fiscal.
Tomando como referencia departamentos tipo de 1 dormitorio y 1 baño, en cada uno de estos sectores, te mostramos los ingresos, los costos reales y la utilidad que podrías obtener si administras el arriendo personalmente:
Consideramos todos los costos obligatorios que debes cubrir al arrendar por Airbnb. Entre ellos:
💡 Servicios básicos: agua, luz y gas.
📶 Servicios complementarios: internet y TV cable, esenciales para mejorar la experiencia del huésped.
🏢 Gastos comunes: que pueden aumentar con el tiempo.
🏡 Comisión de Airbnb: 3% del arriendo para el anfitrión (además, el huésped paga otro 14%).
📑 Impuestos: IVA sobre el arriendo de una propiedad amoblada.
Sin embargo, hay un costo opcional que no incluimos: la administración externa de la propiedad.
Tu tiempo tiene un valor. Y si queremos hacer una comparación justa entre Airbnb y la renta tradicional, debemos considerarlo. De lo contrario, estaríamos comparando un arriendo casi pasivo (tradicional) con uno que te exige estar constantemente respondiendo mensajes, gestionando check-ins y check-outs, coordinando aseos y pagando cuentas.
Actualmente, existen muchas empresas que ofrecen servicio de administración de propiedades para Airbnb. Tomamos como referencia una de las más importantes, que cobra un 21% + IVA del ingreso mensual para propiedades pequeñas.
Si agregamos este costo a nuestro análisis, la utilidad cambia significativamente:
Wow, arrendar por Airbnb parece cada vez menos atractivo. Pero antes de sacar conclusiones, veamos cómo se comparan los arriendos tradicionales para estos mismos departamentos.
A diferencia de Airbnb, en la renta tradicional no se paga IVA, lo que ya representa una ventaja en términos de costos. Y, para mantener la comparación justa, también consideramos el costo de una administración externa, que en este caso es de 7% + IVA del ingreso mensual.
A continuación, te presentamos los resultados:
🔍 ¿Qué nos dicen estos resultados?
El resultado fue menos intuitivo de lo que esperábamos. A primera vista, parecía que los ingresos por Airbnb eran mucho más altos que en la renta tradicional. Sin embargo, al ir sumando los costos reales, esta diferencia se fue reduciendo cada vez más.
Hasta que llegamos a un punto clave: si contratas un servicio externo de administración, en todos los departamentos analizados, la renta tradicional resulta más rentable que Airbnb. 🤯
A continuación, te presentamos un resumen de los resultados:
📢 Entonces… ¿vale la pena Airbnb?
La respuesta es: depende.
Si estás dispuesto a invertir tu tiempo en la administración, atender huéspedes, coordinar check-ins y check-outs, gestionar la limpieza y resolver imprevistos, Airbnb generará más ingresos que la renta tradicional. Pero hay un punto clave: ese dinero extra no es del todo pasivo, en la práctica te estarás pagando un sueldo por administrar la propiedad.
Por otro lado, si prefieres contratar un administrador externo, en el caso de departamentos de 1 dormitorio y 1 baño en los sectores que analizamos, la renta tradicional resulta ser la opción más simple y estable. Te entrega ingresos constantes, menos imprevistos y menor inversión inicial, ya que no necesitas amoblar la propiedad.
⚠️ Si estás pensando en comprar para arrendar por Airbnb… piénsalo dos veces.
Antes de tomar una decisión, evalúa bien el esfuerzo que implica administrarlo tú mismo y ajusta tus expectativas de manera realista.
Dicho esto, Airbnb y la renta corta sí tienen ventajas frente al arriendo tradicional. Algunos de sus beneficios incluyen:
✔️ Flexibilidad: Puedes arrendarla solo ciertos meses y usarla el resto del año.
✔️ Presentación para venta: Si tienes la propiedad en venta, mantenerla amoblada mejora la impresión de los compradores y facilita las visitas.
💡 Ahora la pregunta es: ¿prefieres ganar más y trabajar más, o ganar menos pero con menos preocupaciones? 🤔 Cuéntanos, ¿con cuál opción te quedarías?
📌 Importante: Este estudio se basó en una tipología específica (departamentos de 1 dormitorio y 1 baño en zonas determinadas). Otros tipos de propiedades y ubicaciones pueden tener resultados distintos.
