Rentabilidad vs TIR: cómo entender realmente lo que vas a ganar
Cuando evalúas una inversión inmobiliaria, probablemente te hablan de TIR, rentabilidad, utilidad o retorno. Pero no siempre es claro qué significa cada cosa —y menos aún, cuánto dinero vas a ganar realmente.
En Lares recibimos constantemente oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios, y siempre se repite lo mismo. Se menciona la TIR para hablar del resultado esperado de un proyecto. En esta oportunidad nos gustaría contarte qué es, y por qué en Lares preferimos hablar de rentabilidad estimada para inversionistas por sobre otros indicadores.
Partamos por lo que consideramos más importante aclarar, la TIR es un indicador financiero del proyecto, no es lo mismo que la rentabilidad, ni lo que ganarás como inversionista.
La definición “de libro” de la TIR, o Tasa Interna de Retorno, es que es una métrica financiera que intenta representar la tasa de descuento que iguala los flujos futuros esperados con el monto inicial invertido. En español, es una forma de representar el rendimiento de un proyecto… osea, no es más que un indicador, que puede variar considerablemente dependiendo de varios factores:
- El plazo del proyecto
- Si hay o no flujos intermedios (como arriendos durante la ejecución)
- La tasa de descuento que se utilice para calcularla.
- Y si se proyectan escenarios de reinversión o venta con ciertas condiciones de mercado
Ojo: normalmente no incluye impuestos, y a veces tampoco comisiones.
No obstante, tiene sus virtudes, la más importante, es que le da peso al momento en que se generan los flujos del proyecto (un millón hoy no vale lo mismo que un millón en un año), pero no necesariamente determina cuál debería ser el retorno de la inversión.
En Lares, vamos al grano
¿Cuánto ganaría el inversionista? ¿Qué escenarios hay? ¿Cómo impactan estos escenarios la rentabilidad para el inversionista?
Son algunas preguntas que tratamos de responder con total transparencia en cada proyecto.
Es importante entender que no toda “rentabilidad” significa lo mismo. Existen diferencias clave entre:
- Rentabilidad bruta del proyecto: ingresos totales esperados sobre la inversión, solo descontando los costos directos. Estos incluyen todos los costos menos los impuestos personales o corporativos, comisiones y costo del financiamiento.
- Rentabilidad neta del proyecto: lo que efectivamente queda después de todos los costos asociados.
- Rentabilidad del inversionista: el retorno estimado sobre tu inversión específica, descontando además, los costos asociados a la operación del proyecto y de la inversión (como tu tipo de acción). Es la que realmente le importa al inversionista, porque muestra lo que le queda en el bolsillo después de todo
Entonces, si en Lares en un proyecto te indicamos una rentabilidad total del 20%, lo único que debes hacer es multiplicar el 20% por lo que vas a invertir: esa será tu ganancia estimada.
Para entenderlo mejor, veámoslo con un caso real disponible en nuestra plataforma: Casa IV Centenario.
Este proyecto de flipping, en su etapa inicial de evaluación, entregó los siguientes resultados:
1: Rentabilidad de las acciones black en el escenario optimista
En el cuadro anterior, lo que realmente terminarías recibiendo al invertir, es la rentabilidad del inversionista, que resaltamos en azul y, como puedes ver es muy diferente a la TIR.
En Lares buscamos que la decisión de invertir la puedas tomar con información clara y con números concretos sobre la mesa, por eso en nuestros proyectos siempre verás que esta es la rentabilidad que compartimos, con la que simulamos tus ganancias esperadas.
Por último, recuerda que, si tú no ganas lo que estimamos, nosotros no cobramos comisión de éxito. Para nosotros, el negocio siempre está después de que tú alcanzas la rentabilidad optimista.
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