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Banco de Tierras III   Simular inversión
  Litoral Central y Sur de Chile

Plazo esperado de retorno: 18 meses
Este proyecto tiene rentabilidad en UF (unidades de fomento)

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Disclaimer: La rentabilidad y el plazo son estimativos. Ambos factores dependen de la adjudicación y la venta de las propiedades.

DESCRIPCIÓN

Partamos con un concepto clave de este tipo de proyectos: "condominios de terrenos". Conceptualmente, son muy similares a los condominios de casas, pero en lugar de construir y vender casas, se urbanizan y venden terrenos. Urbanizar implica la creación de caminos y la conexión de cada sitio con servicios como agua, luz e incluso fibra óptica. Esto permite que el comprador de cada terreno pueda construir su casa según sus gustos y necesidades.

Los proyectos "Banco de Tierras" consisten en realizar compras estratégicas de 2 o 3 sitios en condominios de terrenos, seleccionando aquellos que están en pre-venta y ofrecen un considerable ahorro, en sectores de alto interés. Tras la adquisición, esperamos a que termine el desarrollo de estos condominios para luego salir a vender a un valor más alto, aprovechando el aumento de precio que se produce al tener el proyecto terminado.

Aunque el proceso pueda sonar sencillo, se traduce en un negocio muy rentable con la información adecuada. Los terrenos comprados en Banco de Tierras I y II ya han experimentado un aumento en su valor entre un 19% y un 24% en 6 meses desde la compra. Este éxito se debe a nuestra experiencia y las herramientas tecnológicas que hemos desarrollado, lo que nos permite detectar oportunidades inmobiliarias y ofrecerlas a ti.

¿DE DÓNDE VIENE LA RENTABILIDAD?

  1. Compra de terrenos en proyectos en blanco o verde, donde su precio de venta está bajo el de mercado de inmuebles equivalentes en proyectos terminados
  2. Una mayor reducción en el precio de compra gracias a una negociación por compra al contado
  3. La alta plusvalía histórica de los sectores específicos seleccionados donde se encuentran los proyectos

ANTECEDENTE PREVIO

Para el proyecto Casa Centinelas, compramos un terreno de 1.200m2 en un condominio nuevo que estaba en su última etapa de construcción, en aprox. 35 millones, un año y medio después, se estaban vendiendo en cerca de 50 millones, ya con todas las obras finalizadas, recepcionadas, y varias casas en construcción. ¡En ese corto tiempo estos terrenos tuvieron un alza de más de un 40% de su valor comercial!

LA PREMISA

Con este caso como ejemplo, nos planteamos la siguiente pregunta: ¿Habrá una oportunidad de comprar terrenos en condominios nuevos para “bodegarlos” o dejarlos inactivos y venderlos después de un tiempo acotado a un mayor precio?

ANÁLISIS DE DATOS

Analizamos los terrenos publicados los últimos 4 años en 5 portales, incluyendo el principal (portal inmobiliario), y nos dimos cuenta que existe una tendencia: hay “zonas calientes”, similar a lo que pasaba hace algunos años con los departamentos como inversión en Santiago, donde por la alta demanda y limitada oferta, se observa una plusvalía considerablemente más alto que la media. 
El siguiente gráfico muestra la evolución del valor (UF/m²) de terrenos en “zonas calientes” del litoral central y sur del país, donde se ve un alza sostenida de su valor en los últimos años de un 20% en promedio.

Nota: La información utilizada proviene de un software desarrollado por Lares, que usa técnicas de análisis de datos y bigdata para evaluar el mercado inmobiliario en todo Chile, con información histórica de más de 5 años.

Además de analizar la plusvalía, hemos llevado a cabo un estudio exhaustivo de zonas con alto crecimiento y potencial en el mercado inmobiliario. Esto nos llevó a identificar diversos sectores estratégicos en los cuales los terrenos presentan un valor más bajo (bien durante la etapa de preventa u oportunidades de mercado). Estas zonas han demostrado un rápido incremento en su valor a medida que el desarrollo avanza y la demanda crece.



PARÁMETROS DEL PROYECTO
  • Terrenos: se comprarán entre 3 y 4 terrenos en distintos condominios en formación.
  • Condominios: los terrenos estarán en condominio urbanizados con caminos, agua y luz.
  • Ubicación: los condominios estarán en sectores clave de las regiones de Valparaíso y Los Lagos.
  • Zonificación: los sitios estarán en zonas urbanas o de extensión urbana, por lo que no está afecto a la nueva normativa de subdivisiones prediales del SAG.
Como nos gusta dejar las cosas claras desde un comienzo, a continuación te detallamos las etapas de este proyecto, una vez que reunamos el financiamiento y se active:
  1. Creación de la sociedad
  2. Compra de terrenos
  3. Bodegar por 12 meses
  4. Venta de los sitios a partir del mes 13
  5. Devolución de la inversión más la rentabilidad

¿CUÁLES SON LOS PRO Y CONTRAS DEL PROYECTO?

Pro Con
Rentabilidad en UF: por lo que la inversión está protegida de la inflación. Plazo de retorno variable: para pagar la inversión con la rentabilidad se deben haber vendido todos los terrenos comprados, para lo cual se consideró un plazo de aprox. 6 meses, pero esto puede variar.
Inversión respaldada: contrato de compra de acciones de la Sociedad que será la dueña de los terrenos. Rentabilidad puede variar: la rentabilidad depende del valor de reventa de los terrenos. Si bien esto se calculó según escenarios basados en el comportamiento de los últimos años del mercado, esto puede variar afectando la rentabilidad.
Diversificación del riesgo: porque se compraran varios terrenos en distintas ciudades, por lo que el éxito del proyecto no depende de una venta sino que de varias, y esto mitiga el riesgo de que un sector no tenga responda según lo esperado. No recibes nada hasta el final: al concluir el proyecto con la venta de todas las propiedades te devolveremos la inversión junto a la rentabilidad obtenida, previo a esto no recibirás rentabilidad ni dividendos por tu inversión.
Evaluación conservadora: para este proyecto, la rentabilidad esperada se calculó basándose en una proyección menos favorable que las condiciones normales del mercado.  

Ubicación

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Información financiera

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Documentos

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