Jacksonville Hotel es una oportunidad de adquisición a precio por debajo de mercado de un hotel recién remodelado y en operación. Está ubicado en Jacksonville, Florida, ciudad con crecimiento inmobiliario excepcional en Estados Unidos.

BW Premier Jacksonville

BW Premier Jacksonville es una oportunidad de adquirir un hotel recién remodelado y con desempeño demostrado en Jacksonville, Florida, a un precio por debajo de valor de mercado (distressed).

Jacksonville es una de las 5 ciudades con mayor dinamismo y crecimiento en el sector inmobiliario de Estados Unidos en 2021 y 2022 (fuente: Zillow).

El edificio en sí cuenta con las siguientes características e infraestructura:

• 164 habitaciones en 6 pisos
• Restaurante y bar
• Salas de reuniones y business center
• Piscina y fitness center
• Salón de eventos para 100 personas

Imágenes del Hotel

PUNTOS ATRACTIVOS

Activo ya en operación y recién remodelado

El hotel BW Premier Jacksonville ya se encuentra en operación y cuenta con un desempeño histórico sólido de flujo positivo (NOI) previo a, y durante, la pandemia. Las instalaciones del hotel fueron completamente remodeladas a finales de 2019 y el hotel se encuentra en excelentes condiciones.

El activo requerirá una limitada inversión de capital para convertirse en un hotel mejorado de servicio completo (full-service) bajo la marca Marriott.  Esto nos permitirá cobrar aún mejores tarifas y percibir un mayor volumen de huéspedes, con una inversión mínima.

Adquisición por debajo del valor de mercado

A pesar de ser un activo sólido y con buen historial de desempeño, el actual propietario del BW Premier Jacksonville está vendiendo el activo debido a causas personales. La adquisición del hotel se negoció en una transacción fuera de mercado (off-market), resultando en una valuación favorable a cambio de condiciones de pago rápidas.

El precio de compra de $17.5 millones de dólares es menor al valor de reposición del inmueble: es decir, es menor al costo de construir un hotel nuevo con las mismas características. Esta es una valuación atractiva, a pesar de que el hotel continúa operando, y el mercado hotelero de Jacksonville ha recuperado el 90% de los niveles de actividad pre-pandemia.

Inversión en dólares

Este proyecto brinda al inversionista la oportunidad de invertir en un mercado dolarizado en Estados Unidos. Toda la información financiera incluyendo los rendimientos estimados están calculados en dólares.

Ciudad en crecimiento

Jacksonville es la 12ª ciudad más grande de Estados Unidos, y el estado de Florida en general es actualmente un líder en recuperación económica post-pandemia. El área metropolitana de Jacksonville está experimentando un boom de crecimiento derivado de turismo, negocios, finanzas, salud, logística y fuerzas armadas. Adicionalmente, es un centro de turismo médico por excelencia y el hotel se encuentra cerca de los hospitales más importantes de la zona. Jacksonville es la ciudad con más alta proyección de crecimiento hotelero de Florida en los próximos años, con un RevPAR  (ingresos por cuarto de hotel disponible) proyectado a crecer 69% del 2020-2025.

Socios con amplia experiencia

Tanto Chapter Real Estate como 1754 Properties, tienen años de experiencia en la adquisición, desarrollo y operación de proyectos inmobiliarios en México, Estados Unidos, Colombia, Chile, Argentina y el Caribe, entre otros. En conjunto han administrado activos por más de $2,500 millones de dólares. Algunas transacciones notables incluyen el desarrollo de Faena District en Miami, Florida ($1,000MM+ USD), al igual que la adquisición del Tradewinds Resort en St. Petersburg, Florida ($240MM USD), La Posada Santa Fe en Santa Fe, Nuevo México ($50MM USD), y The Floridan en Tampa, Florida ($65MM USD).

Además, los socios tienen experiencia recaudando fondos vía crowdfunding con Briq.mx para sus proyectos, como The Floridan (adquisición y renovación de un hotel de $64MM USD en Tampa, Florida) y 14 Clinton Street (adquisición de una propiedad comercial en Manhattan por $3MM USD). El proyecto hotelero The Floridan ya ha alcanzado más de $250,000 USD de NOI positivo en apenas los primeros 2 meses de 2022, vs. una proyección original de ganancia de $1,784 USD (144 veces por encima de proyecciones).

Riesgo mitigado

Los principales riesgos del proyecto han sido mitigados:

1. Contrato de compraventa ha sido firmado, y el monto de la transacción está asegurado por un valor por debajo de mercado.
2. El apalancamiento del proyecto está autorizado, lo cual permite mejorar los retornos finales del proyecto desde la adquisición.
3. El proyecto tiene flujo positivo comprobado antes de, y durante, la pandemia.
4. Hilton ha confirmado su interés para un acuerdo de franquicia. La relación con Hilton es excelente, debido a que Chapter Real Estate y 1754 Properties acaban de negociar satisfactoriamente los términos del acuerdo de franquicia para su proyecto The Floridan en Tampa.

Desarrolladores

Chapter Real Estate: desde 2003 el equipo de Chapter Real Estate ha sido responsable por más de $500MM USD en transacciones para la adquisición y desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales y de oficinas tanto en México como en Estados Unidos, Chile, Colombia y Argentina.

1745 Properties: Es un fondo de capital privado institucional enfocado en la inversión en hotelería. 1745 Properties es propietaria de más de 30 hoteles, resorts y otras inversiones en Estados Unidos, Europa y Latinoamérica. Sus fundadores han manejado activos por más de $2B USD. 

Plan de acción para BW Premier Jacksonville

La misión de Chapter Real Estate y 1745 Properties constará de 3 fases para optimizar la operación del hotel y maximizar los retornos de los inversionistas cuando llegue el momento de vender el activo, con el objetivo de lograr hacerlo en el menor tiempo posible. Las fases se presentan a continuación:

1. Adquisición
2. Optimización
3. Venta

Adquisición:

Se comprará el hotel en una transacción fuera de mercado (off-market) y a una valuación por debajo del valor de remplazo o replacement cost. La adquisición del activo está ya cerrada: ya se ha firmado la compraventa (Purchase & Sales Agreement), y se ha realizado el primer pago del calendario de pagos acordado. Igualmente, el componente de apalancamiento de la operación ya se obtuvo exitosamente a tasas favorables, disminuyendo el riesgo de la operación.

• Propiedad Recién Renovada: 

El edificio fue renovado completamente a finales del 2019. Por lo mismo, no es necesaria  inversión de renovación significativa, salvo para fines del cambio de marca a Hilton DoubleTree y la elevación del nivel de servicio del hotel para convertirlo a full-service. 

• Valuación favorable

Debido a que se ha negociado la compra del activo fuera de mercado (off-market), los promotores del proyecto lograron pactar el valor de compra a un nivel favorable. Se acordó una valuación nivel 2020 atractiva para el inversionista, para la adquisición de un activo cuyo mercado ya se recuperó al 90% de los niveles de actividad hotelera pre-pandemia.

• Precio por debajo del valor de remplazo:

El precio de compra de $137k USD / llave es una valuación significativamente por debajo del valor de reposición del activo. Es decir, el precio de compra está 59.1% por debajo del costo de construir un hotel nuevo con las mismas característica, lo cual hace aún más atractiva la operación.

• Fácil conversión a full service:

El hotel cuenta con todas las instalaciones necesarias para un hotel full service, pero estas mismas se encuentran actualmente subutilizadas. Una vez ejecutado el cambio de marca a Hilton DoubleTree, al igual que la instalación de un nuevo equipo operativo y la implementación de nuevos estándares de servicio, el hotel se convertirá en un verdadero hotel full-service asociado a una marca de renombre internacional.

Esta conversión no solamente (i) abrirá la puerta a la capacitación de mayores ingresos (debido a la tarifa más alta que un hotel full-service puede cobrar, al igual que a la llegada de huéspedes miembros del programa Hilton Rewards), sino que (ii) disminuirá la competencia del hotel en el mercado, pues en Jacksonville (la 12ª ciudad más grande de Estados Unidos), actualmente hay solamente 2 hoteles full-service, y este hotel se convertiría en apenas el tercero de la ciudad.

Optimización:

Una vez renovado el activo, se implementarán varias reformas a su operación, las cuales liberarán mayor valor y generarán retornos anticipados para inversionistas. Estas reformas constarán de 3 etapas:

1. Cambio de marca
2. Nuevo equipo operativo
3. Estabilización

Venta:

La venta del inmueble está planeada para el año 3 tras la compra, quiere decir que el objetivo es realizar la venta 36 y 48 meses después del inicio del periodo de inversión. Se anticipa concluir la venta del activo a un cap rate de salida del 6.5%, para una venta total de $31.9MM USD ($195k USD / llave). Sin embargo, se considera factible poder alcanzar una salida más favorable a un cap rate del 6.0%, para una venta final de $34.6MM USD ($211k USD / llave).